Bauzustand, Energie, Potenzial und Kosten für Mehrfamilienhäuser zwischen 1 und 5 Mio. € — hergeleitet aus Baujahr, Bauteilalter und Nachweisen, nicht aus dem Bauchgefühl. Am Ende stehen vier fertige Berichte für Investor, Bank, Energieberater und Verkäufer.
Bei 2 Mio. € Kaufpreis steht ein fünfstelliges TDD-Honorar in keinem Verhältnis. Sanierungsstau, Heizungstausch und GEG-Pflichten werden geschätzt — und tauchen nach dem Kauf in echt wieder auf.
Wo die Instandhaltungsrücklage herkommt, steht selten dabei. Was nicht nachvollziehbar ist, muss der Bankmitarbeiter selbst nachrechnen — oder mit Sicherheitsaufschlag bewerten.
Unterlagen kommen tröpfchenweise, die Finanzierung zieht sich, der Käufer springt ab. Wer von Anfang an weiß, was fehlt, verkauft schneller.
Adresse eingeben — Grundfläche, Gebäudehöhe sowie Fassaden- und Dachflächen zieht das Portal aus offenen Geodaten. Den Rest tragen Sie in vorbereitete Felder ein: Baujahr, was wann saniert wurde, welche Heizung drin ist. Jedes Feld hat ein Beispiel darunter.
Der bauliche Zustand kommt aus der technischen Restnutzungsdauer je Bauteil, der energetische aus Baujahr oder belegter Sanierung. Fehlt eine Angabe, wird nichts geschätzt — der Datenstand sinkt sichtbar und die Lücke steht im Bericht.
Vier DIN-A4-Berichte auf Knopfdruck, jeder für einen Empfänger zugeschnitten. Alle Zahlen stammen aus derselben Quelle — es gibt keine zwei Wahrheiten zwischen Kurzfassung und Detailteil.
Adresse eintippen, Umriss holen: Das Portal ermittelt Gebäudegrundfläche, Umfang und die Fassadenfläche je Himmelsrichtung aus dem amtlich erfassten Gebäudeumriss. Was die Geodaten nicht hergeben — etwa die Dachform —, wird weiter nach dokumentierter Regel hergeleitet und als solche gekennzeichnet. Eigene Eingaben werden nie überschrieben.
Datengrundlage OpenStreetMap über Nominatim und Overpass (ODbL). Der Anschluss an die amtlichen LoD2-Gebäudemodelle ist vorbereitet.
Jedes Bauteil bekommt eine technische Gesamtnutzungsdauer nach veröffentlichter Tabelle. Aus Einbaujahr und heutigem Datum ergibt sich die Restnutzungsdauer — daraus die Farbe. Keine Note wird vergeben, ohne dass die Herleitung danebensteht.
Restnutzungsdauer über 75 % — in den nächsten zehn Jahren ist nichts fällig.
Noch reichlich Restnutzung. Läuft im Plan mit, kein Handlungsdruck.
Das Bauteil läuft aus. Kosten gehören in die CAPEX-Planung der nächsten Jahre.
Nutzungsdauer überschritten. Kosten sind sofort anzusetzen, nicht irgendwann.
Fehlt eine Angabe, bleibt das Feld gestrichelt und leer — es wird nicht mit einem Mittelwert gefüllt. Das ist Absicht: Ein Bericht, der Lücken versteckt, ist vor der Bank wertlos. Der Datenstand oben zeigt jederzeit, wie belastbar die Auswertung gerade ist.
Die Unterlagen-Checkliste zeigt vom ersten Tag an, was fehlt und wer es liefern muss. Liegezeiten werden mitgezählt. Wer vollständig ins Gespräch geht, verhandelt aus einer anderen Position.
Kaufpreisfaktor, Anfangsrendite und Cashflow stehen neben der CAPEX-Prognose. Sie sehen vor dem Notartermin, was das Objekt in den nächsten zehn Jahren noch kostet.
Jede Zahl mit Herleitung und Quelle, dazu Deal-Killer-Prüfung und gesetzliche Pflichten. Ein Format, das sich ohne Rückfragen in die Kreditvorlage übernehmen lässt.
U-Werte je Bauteil gegen das Regelwerk des Einbaujahrs, Bilanz nach Baujahr oder belegter Sanierung, Maßnahmen mit Kostenkennwerten und Hinweis auf BEG-Förderfähigkeit.
Das Portal erkennt aus Grundstück, Geschossen und Bestand, wo Reserve steckt — und hinterlegt sie mit Kostenkennwerten, statt es bei „wäre denkbar“ zu belassen.
Bestandsgeschosse gefüllt, mögliche Aufstockung gestrichelt. Kostenkennwerte sind im Portal hinterlegt und lassen sich je Objekt überschreiben.
Jeder Bericht zieht aus demselben Datensatz. Druckfertig als PDF, mit Kopfzeile, Seitenzahlen und Datenstand auf jeder Seite.
Eine Seite: Gesamtnote, Ampel je Gewerk, Kernkennzahlen, die drei größten Risiken und Chancen, Empfehlung.
Kaufpreisfaktor, Rendite, Cashflow und Kapitaldienst, CAPEX-Prognose, Deal-Killer und gesetzliche Pflichten.
Hüllflächen und U-Werte, Bilanz und Kennwert, Maßnahmenpaket mit Kosten und Hinweis auf Förderfähigkeit.
Was vorliegt, was fehlt, wer zuständig ist und seit wann es angefordert wurde — inklusive Transaktionsreife in Prozent.
Die Hürde soll niedrig sein — für den Makler, der ein Objekt sauber ins Schaufenster stellen will, genauso wie für den Käufer, der vor dem Notartermin wissen will, worauf er sich einlässt.
zzgl. USt. Staffelpreise ab fünf Objekten auf Anfrage.
Demozugang mit Beispielobjekt, keine Zahlungsdaten
In Arbeit ist die automatisierte Auswertung der Bauakte: Baubeschreibung, Grundrisse und Sanierungsnachweise werden hochgeladen, Flächen und verbaute Materialien daraus erkannt und in die vorbereiteten Felder eingetragen. Geprüft und freigegeben wird weiterhin von Hand — die Grundregel bleibt, dass jede Zahl eine Herkunft hat.
Ebenfalls vorbereitet: die Anbindung der amtlichen LoD2-Gebäudemodelle für exakte Fassaden- und Dachflächen.
Der Demozugang enthält ein vollständig erfasstes Beispielobjekt — inklusive aller vier Berichte.